LOCAZIONI USO NON ABITATIVO

Le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (art. 27 della legge 392/78) hanno ad oggetto immobili adibiti a:

  • • attività industriale, commerciale, artigianale,
  • • di interesse turistico;
  • • di lavoro autonomo;
  • • alberghiera;
  • • ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, sedi di partiti e sindacati,

anche se tali attività sono esercitate in via transitoria o hanno carattere stagionale. L'elenco citato non è comunque tassativo, per cui vi possono rientrare anche locazioni di aree nude, qualora fossero adibite ad una delle suddette attività.

DURATA

La durata delle suddette locazioni non può essere inferiore a sei anni e, se trattasi di attività alberghiera, a nove anni. Qualora le parti dovessero convenire una durata inferiore ovvero se non dovessero pattuire alcuna durata, il contratto si intenderà essere stipulato per la durata legislativamente prevista, ovvero di sei anni oppure di nove anni. Il contratto di locazione può tuttavia prevedere una durata inferiore qualora l'attività esercitata o da esercitare abbia carattere transitorio: in tal caso le ragioni che determinano la transitorietà dell'attività devono essere espressamente menzionate nel contratto. Qualora invece l'attività abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo, ove il conduttore ne abbia fatto espressa richiesta, con lettera raccomandata anteriore alla scadenza del contratto. In tal caso la durata del contratto sarà di sei o nove stagioni consecutive. Ai sensi dell'art. 28 Legge 392/78 il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (oppure di nove anni in nove anni nel caso di attività alberghiere) salvo disdetta inviata dall'una all'altra parte, a mezzo raccomandata, comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per le locazioni alberghiere). Il locatore a sua volta potrà negare il tacito rinnovo alla prima scadenza del contratto (primi sei anni o nove anni) solo se ricorrono uno dei motivi tassativamente previsti dall'art. 29 legge 392/78. Vedi nota (*)

RECESSO

Le parti possono convenire che il conduttore receda dal contratto in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. In difetto di tale previsione il conduttore, a prescindere da qualsiasi condizione contrattuale, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di sei mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.

INDENNITÀ

Per le ipotesi in cui il rapporto di locazione venga a cessare per cause diverse dalla risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso o fallimento, il conduttore che eserciti un'attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Per le attività alberghiere invece, in tali ipotesi, il conduttore avrà diritto ad un indennità pari a 21 mensilità. Ma attenzione: al conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo spetta l'indennità per la perdita dell'avviamento soltanto quando l'attività da lui esercitata comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e l'utilizzo dell'immobile non è marginale.

Il conduttore ha diritto a vedersi riconosciuta un ulteriore indennità, nella stessa misura di quella anzidetta, qualora l'immobile condotto il locazione venga adibito, da chiunque, all'esercizio della stessa attività svolta dal medesimo oppure ad un attività che rientri nella stessa tabella merceologica e che il nuovo esercizio venga avviato entro un anno dalla cessazione del precedente.

SUBLOCAZIONE

La Legge 392/78 consente al conduttore di sublocare l'immobile o di cedere il contratto senza il consenso del locatore, a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l'azienda, dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, può opporsi per gravi motivi.

CANONE

Il canone di locazione è liberamente convenuto tra le parti e può essere annualmente aggiornato, su richiesta del locatore, nei limiti del 75% della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

(*) Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore ove egli intenda:

  • a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o d.ei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 (industriali, commerciali, artigianali, o di interesse turistico, queste ultime devono essere comprese tra quelle indicate all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326) o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • c) demolire l'immobile per ricostruirlo ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un program- ma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
  • d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'art. 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della legge 2 marzo 1963,n.191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi, il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente (articolo 28 della legge 392/78).